주택구입부담지수는 중위소득 가구가 평균적인 주택을 구매할 때의 부담 정도를 나타내는 지표입니다. 최근 서울의 주택구입부담지수가 전국 평균보다 훨씬 높아져, 수도권과 지방 간의 주거 현실 격차가 심화되고 있습니다. 이를 통해 무주택자들은 외곽 이전이나 청약 전략 등 다양한 주거 선택지를 고민하게 되었습니다.
주택구입부담지수 개념과 산정 방식
주택구입부담지수(K-HAI, Korea Housing Affordability Index)는 주택을 구입하는 데 있어 중위소득 가구가 얼마나 재정적으로 부담을 느끼는지를 나타내는 수치입니다. 이 지표는 주택금융연구원이 분기별로 조사 및 발표하며, 주택시장 동향을 분석할 때 중요한 지표로 활용됩니다.K-HAI는 다음의 세 가지 주요 요소를 기반으로 계산됩니다.
1. 주택 가격: 한국감정원의 중간가격 아파트 시세 2. 대출금리: 한국은행이 발표하는 주택담보대출 평균 금리 3. 가계소득: 통계청 및 고용노동부의 자료를 바탕으로 추정한 중위 가구 소득
이 지수는 다음과 같은 수식으로 표현됩니다.
K-HAI = 대출상환에 사용하는 소득 / 중간가구소득 × 100
즉, K-HAI가 100이라는 것은 중위소득 가구가 평균 수준의 주택을 구매하고, 소득의 25%를 대출상환에 전부 사용하고 있다는 의미입니다. 지수가 100 이상이면 상환 부담이 중위소득 대비 과도하다는 뜻이며, 반대로 100 이하이면 상대적으로 감당 가능한 수준으로 해석됩니다.
실제로 지수 100 이상인 상황에서는 소득의 25% 이상이 대출상환에 사용되고 있으며, 가계가 주거 외의 소비를 줄일 수밖에 없는 구조로 이어질 수 있습니다. 이로 인해 주택구입부담지수는 단순한 수치를 넘어 가계의 재정 건전성과도 직결되는 요소가 됩니다.
부동산 전문가나 정책 입안자뿐 아니라 일반 소비자에게도 이 지표는 주택 구매 시점 판단, 자산 포트폴리오 구성에 있어 중요한 기준이 됩니다.
서울과 전국의 부담지수 격차
최근 KB국민은행이 발표한 2024년 4분기 기준 주택구입부담지수에 따르면, 전국 평균은 63.7로 비교적 안정적인 수준을 유지하고 있습니다. 그러나 서울은 무려 157.9를 기록하며, 극단적인 주거 비용 부담 상태에 놓여 있음을 보여줍니다.지수 157.9는 중위소득 가구가 서울에서 평균 수준의 주택을 구입하려면, 감당 가능한 소득 대비 1.5배 이상의 상환 부담을 안아야 한다는 뜻입니다. 이는 사실상 중위소득 가구가 서울 내에서 자력으로 주택을 마련하기 매우 어렵다는 것을 시사합니다.
이러한 격차의 주요 원인은 다음과 같습니다.
1. 서울의 급등한 주택 가격: 공급 제약과 수요 집중으로 인해 서울의 아파트 중간가격이 비정상적으로 상승 2. 높은 대출금리: 기준금리 인상에 따라 주택담보대출 금리가 상승, 이자 부담 증가 3. 소득 상승 정체: 중위소득 증가 폭이 주택 가격 상승 속도를 따라가지 못함
이러한 격차는 단순한 수치 차이가 아니라, 수도권과 지방 간의 주거 환경 불균형을 그대로 반영하는 지표입니다. 서울의 경우 주거 안정성 확보 자체가 어려워지며, 특히 젊은 세대의 주거 사다리 형성이 불가능한 상태에 가까워지고 있습니다.
지수 상승은 단순히 현재의 부담만이 아니라 미래의 경제활동 위축, 소비 감소로도 이어질 수 있다는 점에서 더욱 주의가 필요합니다. 정부 정책 또한 이러한 격차를 해소하는 방향으로 조정될 필요가 있습니다.
무주택자의 전략적 대응 방안
이처럼 주택구입부담지수가 급등하고 서울과 전국 간의 격차가 확대되는 상황에서, 무주택자들은 보다 전략적인 주거 계획이 요구됩니다. 크게 보면 두 가지 실질적인 대응 방안이 존재합니다.첫째, 외곽 지역 또는 수도권 저가 지역으로 눈을 돌리는 전략입니다. 서울의 주택 가격이 높게 형성되어 있으므로, 경기 남부권이나 수도권 외곽 신도시와 같이 상대적으로 저렴한 지역에서 거주 기반을 마련하는 방법입니다.
이러한 지역은 교통망 확충, 도시 개발 등으로 인해 장기적으로 가치 상승 가능성이 있기 때문에, 실거주와 투자 두 가지를 동시에 고려할 수 있는 대안이 될 수 있습니다.
둘째, 청약제도를 활용한 장기적 내 집 마련 전략입니다. 신혼부부, 청년, 다자녀 가구 등에게는 특별공급 제도가 적용되며, 이들을 위한 청약 가점제 및 소득 요건 완화 등의 정책도 존재합니다. 현재 전세나 월세에 거주하면서 청약을 준비하는 방식은 재정 부담을 줄이면서도 미래의 주거 안정성을 확보할 수 있는 방법입니다.
실제로 많은 무주택자들이 주택구입부담지수를 지켜보며 구매 시점을 판단하고 있습니다. 한 사례로, 서울의 지수가 200을 넘었던 시기에 지인 가족은 매입을 보류하고 경기도 남부 신도시의 전세로 진입해 청약을 준비 중입니다. 이처럼 단순히 매매 가격만이 아니라 상환 가능성과 소득 대비 부담 수준을 고려하는 것이 중요합니다.
아울러, 주택을 구입할 때는 주택구입부담지수 외에도 실거주 요건, 교통 접근성, 생활 인프라 등 다양한 요소를 함께 판단해야 합니다. 장기적인 시각에서 자산으로서의 주택이 아니라 삶의 질을 결정하는 거주지로서의 가치를 따져보는 것이 필요합니다.
결론
주택구입부담지수는 단순한 경제 지표를 넘어, 실제 국민의 주거 현실과 직결되는 중요한 수치입니다. 서울과 전국 간의 지수 격차는 중위소득 가구의 주거 안정성에 큰 영향을 미치며, 이에 따라 무주택자들은 외곽 지역 이주나 청약 전략과 같은 다양한 대안을 검토하게 됩니다.이 지수를 적극적으로 참고하여 본인의 경제 상황에 맞는 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 주택 구매는 단순한 자산 취득을 넘어 삶의 터전을 마련하는 일인 만큼, 감당 가능한 범위 내에서 계획을 세우는 것이 현명한 선택입니다. 현재의 시장 흐름과 지수를 꾸준히 관찰하며, 나에게 맞는 타이밍을 찾는 노력이 필요합니다.
