정부의 새로운 주택담보대출(주담대) 규제 시행으로 실거래가보다 KB시세·감정원 시세가 높은 아파트가 대출제한 대상이 되면서, 주택 수요자들 사이에서 혼란이 커지고 있다.
1️⃣ 정책 개요
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금융당국은 10월 16일부터 수도권 주담대 한도를 주택가격에 따라 차등 적용했다.
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25억 초과: 최대 2억
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15억 초과: 최대 4억
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15억 이하: 최대 6억
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단, 기준가격은 실거래가가 아니라 KB시세(또는 한국부동산원 시세) 로 판단한다.
이로 인해 계약금액이 15억 미만이어도, KB시세가 15억을 초과하면 대출이 줄어드는 상황이 발생하고 있다.
2️⃣ 실제 사례
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서울 양천구 김 모 씨는 14억7000만원에 계약했지만, KB시세가 15억을 넘어 대출 한도 6억이 아닌 4억만 승인됐다.
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동작구 래미안 상도3차(전용 114㎡)는 실거래 14.8억이지만, KB시세 15.4억으로 대출은 4억 한정.
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용산구 이촌동 코오롱 아파트(전용 84㎡)는 실거래 23.8억이지만, KB시세 25.25억으로 대출 2억으로 축소.
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반대로, 성동구 행당한진타운(전용 59㎡)은 실거래 15.25억인데 KB시세 13.8억으로 대출 6억 가능.
이처럼 시세 기준이 실거래와 다르게 움직이면서,
15억·25억 ‘기준선’ 인근의 단지들이 가장 큰 혼선을 겪고 있다.
3️⃣ 시장 영향과 문제점
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부동산 업계는 이번 조치로 ‘14억9000만 원’·‘24억9000만 원’대 거래가 급증할 것으로 전망한다.
→ 매도자·매수자 모두 대출이 가능한 금액에 맞춰 거래를 조정하려는 경향 때문이다. -
이는 과거 2019년 12·16 대책 당시 15억 규제가 시행됐을 때 나타났던 시장 왜곡 현상과 유사하다.
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전문가들은 KB시세가 실거래를 후행 반영하기 때문에 시점에 따라 대출한도가 불합리하게 산정될 가능성을 지적했다.
4️⃣ 전문가 분석
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고준석 연세대 상남경영원 교수는
“금융권의 대출 기준과 실거래가가 일치하지 않는 경우가 대부분인데,
정부가 이를 명확히 설명하지 않고 일률적 기준을 적용하면 수요자 혼란이 불가피하다”고 지적했다.
결론
이번 대출규제는 ‘실거래가 기준’이 아닌 ‘시세 기준’으로 적용된다는 점에서 현실과 괴리가 크다.
시세 변동에 따라 동일한 아파트라도 대출 가능 금액이 달라질 수 있어,
거래 전 KB시세 확인이 필수적이다.
향후 정부는 대출기준 산정의 명확성을 높이고,
시장 왜곡을 최소화할 보완책 마련이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.
